Los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces como impulsores del mercado
inmobiliario y la economía nacional

Publicado el 13 de abril de 2021

Oscar Vázquez Chávez
Estudiante de la Facultad de Derecho de la UNAM
ovazquezchavez@hotmail.com

La crisis sanitaria de covid-19 ocasionada por el virus SARS-CoV-2 y sus consecuentes medidas de confinamiento han impactado de forma negativa la economía de muchos países, incluida la economía mexicana, sustancialmente en tres aspectos: i) en la producción de bienes; ii) rompiendo y debilitando las cadenas de suministro, y iii) impactando de forma negativa el aspecto financiero de las empresas y los mercados financieros (Deloitte, 2020).

De acuerdo con un indicador adelantado del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), la economía de nuestro país se contrajo 4% durante el primer bimestre de 2021, resultado de una caída del 10% en el sector inmobiliario y de la construcción; 4.9% en materia de generación de energéticos (electricidad y gas), y del 3.4% en el sector minero, como consecuencia de la crisis sanitaria (Forbes, 2021. Para el INEGI en 2020 la economía mexicana se contrajo hasta un 8.5%, siendo el sector industrial y el de las actividades secundarias los más afectados).

Frente a este panorama, es notable el papel que juega el sector inmobiliario y de la construcción en la economía de nuestro país, pues gracias a este sector se construye infraestructura esencial (vías de comunicación, hospitales, centros educativos), centros de producción o de trabajo (como parques industriales, oficinas, desarrollos turísticos) y vivienda, además de que su desarrollo estimula otros mercados, como el del acero, el sector cementero y el del aluminio, entre otros. Además de que genera miles de empleos al tiempo que el gobierno puede disfrutar de un mayor nivel de recaudación derivado de las operaciones relacionadas al sector inmobiliario y de la construcción.

Dada la importancia del mercado inmobiliario y de la construcción para la economía nacional, es importante contar con instrumentos que permitan evitar su estancamiento por falta de recursos e inversión. En nuestro país existe el modelo de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS), el cual permite financiar proyectos de construcción o la compra de proyectos inmobiliarios para obtener ganancias derivadas de las rentas generadas por los mismos inmuebles.

El primer antecedente de las FIBRAS lo podemos ubicar en el Massachussets Trust de finales del siglo XIX, entendido como un fideicomiso empresarial administrado por especialistas del sector inmobiliario en beneficio de los tenedores de los certificados negociables emitidos por el mismo y que eran representativos de derechos de propiedad (Osuna Ontiveros, 2019).

No obstante, vale la pena aclarar que el modelo recogido por la legislación mexicana se basó en la figura estadounidense de los Real Estate Investment Trusts (REIT), introducidos en el derecho norteamericano en 1960 en la Cigar Excise Tax Extension Act. A través de los REIT se otorgaban determinadas exenciones del impuesto sobre la renta a sociedades cuyo propósito específico fuera realizar inversiones inmobiliarias, y tenía como finalidad, precisamente, incentivar a grupos de inversionistas con poco capital a agruparse en sociedades para poder realizar grandes inversiones en el mercado inmobiliario (Correa Cervera y Farías López, 2019).

En nuestro país, las FIBRAS fueron introducidas en la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) en el 2004 como una exención a los fideicomisos dedicados exclusivamente a la construcción y adquisición de bienes inmuebles destinados al arrendamiento (idem).

Toda vez que la naturaleza jurídica de las FIBRAS es la de un fideicomiso, vale la pena recordar, siguiendo al maestro Vázquez del Mercado (2019), que el fideicomiso es un contrato mercantil regulado en la Ley General de Títulos y Operación de Crédito (LGTOC), que lo define, en su artículo 381, como: “aquel por virtud del cual una persona denominada fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos para ser destinados a fines lícitos y determinados, encomendando la realización de dichos fines a la institución fiduciaria.”

De lo anterior podemos concluir que los elementos personales del contrato de fideicomiso son los siguientes: i) el fideicomitente, ii) el fiduciario, y iii) el fideicomisario.

El fideicomitente es la persona física o moral con la capacidad necesaria para otorgar o afectar bienes al fideicomiso (artículo 384, LTOC). Por otra parte, los fiduciarios son las personas que reciben la titularidad fiduciaria de los bienes que han de servir para cumplir con el fin del fideicomiso, y su principal obligación consiste en realizar todos los actos necesarios para conseguir el cumplimiento de los fines del fideicomiso. Cabe destacar que podrán actuar como fiduciarios en los contratos de fideicomiso únicamente las personas expresamente autorizadas por la ley para tal efecto, ya sea un banco o alguna de las personas autorizadas por la Ley General de Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros, la Ley de Instituciones de Fianzas o la Ley del Mercado de Valores (LMV), y tiene por objeto. Finalmente, el fideicomisario es la persona física o moral con la capacidad necesaria para ser beneficiaria del fideicomiso.

Una vez se tomó nota de los aspectos más relevantes del fideicomiso, podemos definir a las FIBRAS como aquellos fideicomisos cuyos fines específicos consisten en a) adquirir o construir bienes inmuebles destinados al arrendamiento; b) adquirir el derecho de percibir ingresos provenientes del arrendamiento de bienes inmuebles, o c) otorgar financiamiento para la construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento con garantía hipotecaria de los inmuebles que se construyan o se adquieran.

Se trata de una figura cuyo propósito especial es incentivar las inversiones a largo plazo en el sector inmobiliario a través de estímulos fiscales; pretende que los desarrolladores de proyectos inmobiliarios no limiten sus operaciones a la compra y venta de inmuebles, pues a través del arrendamiento se estimulan las operaciones del sector a largo plazo, para de esta manera aumentar el nivel de recaudación.

Otra ventaja de esta figura la encontramos en su sistema de financiamiento flexible y económico, pues a diferencia de los créditos bancarios, las FIBRAS pueden allegarse de recursos a través de la emisión frente al gran público inversionista de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI, la LISR se refiere a los CBFI como certificados de participación) por los bienes que integran el patrimonio del fideicomiso. No obstante, es importante señalar que el valor de los CBFI dependerá de la rentabilidad de los inmuebles que integren el portafolio inmobiliario de las FIBRAS.

Los CBFI son títulos de crédito regulados por la LMV que otorgan el derecho a percibir los rendimientos generados por las FIBRAS, y en caso de la venta de su patrimonio, otorgan el derecho a percibir la parte proporcional de la venta de los inmuebles.

En cuanto a su tratamiento fiscal, las FIBRAS otorgan la posibilidad de diferir el pago del impuesto sobre la renta a las personas que hayan aportado bienes al fideicomiso hasta el momento de la venta de los mismos o de sus correspondientes CBFI; dando la posibilidad de que los inversores puedan reinvertir ese flujo tan importante de capital en el propio fideicomiso o en cualquier otra herramienta de inversión.

Adicionalmente, ciertas operaciones relacionadas con las FIBRAS, tales como la venta de los CBFI realizadas por personas físicas a través de la Bolsa Mexicana de Valores, están exentas del impuesto sobre la renta.

De acuerdo con el artículo 187 de la LISR, los requisitos para constituir una FIBRA son los siguientes:

1) Que el fideicomiso se constituya conforme a las leyes mexicanas.

2) La fiduciaria del fideicomiso deberá ser una institución de crédito o una casa de bolsa autorizada y con residencia en territorio nacional.

3) El fideicomiso deberá tener como fin la adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de esos bienes, así como otorgar financiamiento para esos fines con garantía hipotecaria de los bienes arrendados.

4) Por lo menos el 70% de patrimonio del fideicomiso debe estar invertido en los inmuebles, los derechos o los créditos relacionados a los fines del fideicomiso, y el restante 30% en valores a cargo del gobierno federal debidamente inscritos en el Registro Nacional de Valores o en acciones de fondos de inversión en instrumentos de deuda.

5) El fideicomiso deberá inscribirse en el Registro de Fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de inmuebles, de conformidad con las reglas que expida el Servicio de Administración Tributaria.

Es destacable señalar que además de las obligaciones que normalmente asumen las instituciones fiduciarias en los contratos de fideicomiso, en las FIBRAS las fiduciarias deberán: i) emitir los CBFI; ii) distribuir entre los tenedores de los CBFI al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes que integran el patrimonio del fideicomiso, al menos una vez cada año y, a más tardar, el 15 de marzo, y iii) presentar anualmente (a más tardar el 15 de febrero) informes ante la autoridad hacendaria. Los informes deberán contener la información señalada en la fracción IX del artículo 187 de la LISR (datos de los fideicomitentes, información relativa a las operaciones de aportación de inmuebles al fideicomiso, datos de los inmuebles que constituyen el patrimonio del fideicomiso etcétera).

Adicionalmente, los bienes inmuebles que integran el patrimonio del fideicomiso deberán destinarse necesariamente al arrendamiento y no podrán ser enajenados sino después de transcurridos cuatro años a partir de su construcción o adquisición, so pena de no tener el tratamiento fiscal preferencial establecido en la LISR.

A la fecha, la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) tiene registradas 15 FIBRAS, entre las que destacan FIBRA Monterrey (con el objeto de adquirir, desarrollar y administrar inmuebles corporativos), con un portafolio inmobiliario de 55 inmuebles; FIBRA Nova, con un portafolio de 93 inmuebles dedicados principalmente al retail, oficinas, manufactura y educación, y FIBRA Shop, que se especializa en la adquisición, construcción y operación de centros comerciales.

Por su parte, FIBRA Uno (FUNO) cuenta con uno de los portafolios más diversificados del mercado, con 560 inmuebles, y son responsables del más grande desarrollo de usos mixtos de América Latina, denominado Mítikah “Ciudad Viva”, el cual contempla oficinas, vivienda y un centro comercial, además de contar con el que será el mayor rascacielos de Ciudad de México, con una altura de 267.3 metros de altura. Este proyecto fue adquirido por FUNO en el 2015, luego de que fuera abandonado por falta de recursos por Prudential Real Estate Investors.

De igual importancia, destaca el caso de FIBRA Prologis, quienes cuentan con un portafolio de 191 inmuebles dedicados especialmente al sector de la manifactura y consumo, reconocida por el CDP por ser líder en sustentabilidad al ser agregado a la lista con calificación A de cambio climático del año 2020.

De acuerdo con datos de la National Association of Real Estate Investment Trusts (se trata de una asociación estadounidense con sede en Washington que representa la industria de los REIT), la capitalización de los REIT en el 2017 alcanzó 1.134 billones de dólares, cifra casi del mismo tamaño que toda la economía mexicana (en términos de producto interno bruto) para ese mismo año. El crecimiento económico del sector de los REIT en Estados Unidos se debe a los estímulos y facilidades otorgados al sector durante los últimos años, lo cual llevo al mercado de los REIT de 58 emisoras en 1990, a 158 para el año 2000 (El Economista, 2018).

Desde mi punto de vista, las FIBRAS pueden ser la herramienta perfecta para detonar el mercado inmobiliario y de la construcción en nuestro país, y de esta manera reforzar la economía nacional, pues como se dijo anteriormente, otorgan la posibilidad de conseguir financiamientos de forma simple y barata, ofrecen un vehículo seguro y estable de inversión a pequeños inversionistas que comienzan a incursionar en el mundo del mercado de valores y promueven el desarrollo económico y el empleo en nuestro país, a la vez que el gobierno puede gozar de una tasa elevada de recaudación derivada de sus operaciones.

Formación electrónica: Yuri López Bustillos, BJV
Incorporación a la plataforma OJS, Revistas del IIJ: Ignacio Trujillo Guerrero