Nidia Victoria Jorge Taveras
Jueza de la Segunda Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de
Primera Instancia del Distrito Nacional, en República Dominicana
nidiajorget@gmail.comRealidad jurídica del tiempo compartido y la multipropiedad en el ordenamiento
jurídico dominicano: una mirada a las implicaciones registrales
Publicado el 3 de febrero de 2022
Nidia Victoria Jorge Taveras
Jueza de la Segunda Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de
Primera Instancia del Distrito Nacional, en República Dominicana
nidiajorget@gmail.com
I. INTRODUCCIÓN
El tiempo compartido se concibe como una nueva forma de facilitar el acceso a los alojamientos con destino turístico a aquellas personas que no pueden, o no les interesa, adquirir una propiedad vacacional que únicamente van a ocupar durante unos pocos días del año. En efecto, a través de la misma se adquiere el derecho de utilizar una propiedad por un periodo específico del año, de forma perpetua o temporal que puede ser estructura, ya sea como un derecho real o como un derecho de carácter personal. De ahí que la misma idea del tiempo compartido encierre múltiples fórmulas de configuración, existiendo grandes diferencias entre las mismas.
Desde su nacimiento en Francia en 1965 este fenómeno no ha parado de evolucionar, lo que se evidencia en su acogida en gran parte del mundo y en el esmero de los doctrinarios y legisladores en el estudio y conocimiento de sus aspectos esenciales, con el fin de poder elaborar normas que lo regulen. Asimismo, este desarrollo queda demostrado mediante la gran promoción que recibe por parte de los medios de comunicación.
La figura presenta una gran cantidad de puntos de interés que hacen necesario un estudio sobre la misma. Esto así, tomando en consideración que se trata de una operación que ha tenido su mayor desarrollo en el ámbito de las viviendas de carácter turístico, lo que significa que a través de ella se promueve el desarrollo económico del país mediante el incentivo del turismo inmobiliario.
De igual manera, es considerada como una institución novedosa que presenta todo un conjunto de interrogantes desde el punto de vista jurídico y que hasta la fecha se encuentra carente de una ley especial que la regule en el país.
II. CONCEPTUALIZACIÓN
Dada la diversidad de configuraciones en las que se utiliza el término multipropiedad, autores como Leyva de Leyva la definen como: “derecho de naturaleza variable al uso y disfrute pleno de un bien inconsumible durante un número de días al año, de duración perpetua o temporal y carácter transmisible”. 1
Ochoa G. se refiere al término como una idea innovadora a través de la cual “se propone a varias personas que se agrupen para ocupar, cada año, por turnos, durante un periodo determinado, la misma residencia vacacional: varios o múltiples cobeneficiarios tienen, periódica y sucesivamente, el disfrute privado de un mismo bien”. 2 La concibe como un sistema mediante el cual un conjunto de personas asegura el disfrute de sus vacaciones durante un periodo fraccionado de tiempo para así obtener una rebaja o reducción en el costo de las vacaciones.
Si bien en la República Dominicana no existe una legislación que regule esta figura, sí existen dos resoluciones del Ministerio de Turismo que establecen los requisitos para el otorgamiento de licencias a los operadores de este sistema. En efecto, la Resolución No. 09/2001 define el contrato de tiempo compartido como:
Aquel por el cual una persona llamada prestador se obliga por sí o a través de terceras personas, a proporcionar en forma periódica durante un lapso de tiempo determinado, servicios de hospedaje y servicios accesorios, en uno o varios establecimientos, con calidad, condiciones y características expresamente pactadas, a otra persona llamada usuario, quien a su vez, se obliga a pagar una contraprestación por dichos servicios, así como por cualquier otro servicio adicional, accesorio o conexo que hubiere convenido con el prestador.
A partir de la definición anterior se vislumbra la concepción que se tiene en la práctica turística de la República Dominicana respecto a la naturaleza jurídica de esta figura al concebirse como un contrato de prestación de un servicio de hospedaje, y no como un contrato a través del cual se adquiere derecho real alguno.
III. CONSIDERACIONES EN CUANTO A LA PROBLEMÁTICA DE LA DENOMINACIÓN DEL FENÓMENO
El término multipropiedad es una palabra cuya introducción fue realizada por la doctrina francesa, que también le denomina temps partagé, así como pluripropiedad, propiedad en el tiempo, propiedad a tiempo parcial, propiedad a tiempo compartido, propiedad espaciotemporal, copropiedad estacional, multidisfrute, propiedad temporal o por temporada.
En el idioma inglés se le designa de diversas formas, como el ya mencionado vocablo de time-sharing, time-owership, holiday owership, vacation owership e interval owership. En Italia, por su parte, se le conoce como multipripietá, propiedad por turnos, propiedad en el tiempo o propiedad cíclica; en Portugal como habitracao periódica o turística. Por su parte, en castellano se le conoce como interpropiedad o propiedad por tiempo dividido. En España se le denomina derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico.
En ese tenor, cabe preguntarse cuál es el origen de la utilización de tan diversos términos para referirse a este fenómeno. Al efecto, Leyva de Leyva señala que entre las causas más concluyentes para la utilización de variados términos y expresiones para referirse al fenómeno objeto de estudio se pueden destacar, fundamentalmente, la indecisión por parte de los juristas, la publicidad de fantasía realizada por los agentes publicitarios del sector turístico inmobiliario y, de igual modo, el hecho de que la expresión multipropiété haya sido registrada por la Société des Grands Travaux de Marseille, en Francia.
Pedro Munar Bernat plantea que esa diversidad de términos y denominaciones está relacionada con la capacidad de invención de los promotores y empresas que se dedican a la explotación del fenómeno, a fin de poder ofrecer un producto más llamativo a los compradores, dándoles la idea de que van a adquirir un derecho de propiedad, lo que hace el servicio más competitivo. 3
Si bien es cierto que existen múltiples y variados términos para referirse al fenómeno objeto de estudio, a lo largo de este ensayo se emplearán —como se ha venido haciendo— los términos de multipropiedad y tiempo compartido hasta llegar a establecer una línea divisoria entre ambos conceptos, tomando en cuenta la opinión de diversos autores de si se trata de una misma figura o si de hecho existe alguna diferencia entre ambos.
IV. ANTECEDENTES DE LA FIGURA EN LA REPÚBLICA DOMINICANA
Sobre este tema no existe mucho escrito en la República Dominicana, alguno de los estudios anteriores en torno a la figura plantea que la misma se utiliza por primera vez en el país con la finalidad de implementar un régimen de propiedad con características especiales, a través del cual se tenga la posibilidad de que diversas personas puedan tener el derecho de propiedad de un bien durante unas semanas en específico, durante un periodo de 30 años. Esta actividad se realizaba mediante Dorado Naco Resort Hotel y a través de la operación conjunta de otros operadores del área turística, como Villa Caribe, Playa Linda, Sosúa (1986) y Eurohotel, Playa Dorada, Puerto Plata (1985), Talanquera y San Pedro de Macorís (1985).
Se dice, también, que se ofertaba a través de programas de arrendamiento de vacaciones en Dorado Naco Hotel, en Puerto Plata, y que fue a partir de 1980 cuando se implantó de manera operacional el sistema de tiempo compartido por medio de su adopción por centros vacacionales, como Village Caribe, Playa Dorada y Puerto Plata. Asimismo, el condominio Complejo Turístico Costa Norte, S. A., Puerto Plata, que utilizaba el tiempo compartido mediante la fórmula de arrendamiento de unidades de condominio hacia el año 1985.
Es, pues, a partir de 1982 que surge el anteproyecto de regulación realizado por el Ministerio de Turismo bajo la consideración de que la regulación de esta actividad en el país ampliaría la oferta de paquetes turísticos, así como el ingreso de divisas. En virtud de este anteproyecto fue realizado un seminario celebrado por el Banco Central en 1985, denominado “Hacia la regulación del Tiempo compartido”, donde se sentaron las bases más precisas y determinantes para la elaboración de un documento definitivo.
De ahí surge el Reglamento para la operación del Plan de Tiempo Compartido en los Proyectos Turísticos financiados por el Banco Central a través de su departamento, mediante el cual se reconocía la modalidad de derecho de uso y la viabilidad de su aplicación. Se deja de lado la posibilidad de estructuración a través de derechos reales, toda vez que esto podría generar conflictos con la legislación del país, en tanto que el otorgamiento de derechos de propiedad a diversidad de sujetos en calidad de titulares podría ir en contraposición con las normas legales vigentes en la República Dominicana.
Actualmente, la figura está contemplada en la Resolución No. 09-2001, que Regula los establecimientos de hospedaje que se dedican a la práctica del Régimen de Tiempo Compartido (Time-Share), dictada por la Secretaría de Estado de Turismo (ahora Ministerio de Turismo), dada el 10 de agosto de 2001.
Hoy en día se evidencia que a través de la web se promocionan programas de tiempo compartido en la República Dominicana mediante el sistema de RCI, que es el más extenso programa de intercambio de derechos de tiempo compartido. Así, se ofrece la posibilidad de rentar por una semana habitación en el Hotel Hard Rock & Casino Punta Cana, en el Sol Meliá Caribe Tropical, con derecho a 25 periodos durante 50 años, cada dos años o anual; asimismo ocurre en el Paradisus Palma Real the Reserve (Sol Meliá Vacation Clb), mediante la renta de una semana por año.
La página a través de la que se promociona el tiempo compartido en la República Dominicana y otros países alrededor del mundo establece que por medio del mismo las familias adquieren una propiedad vacacional, y que una de las modalidades utilizadas es la transferencia de propiedades fraccionadas a través de una sociedad que posee uno o varios complejos. Ahí queda reflejada la idea de que se está transfiriendo un derecho de propiedad pleno, cuando los titulares, en ninguna de estas fórmulas, se convierten en los verdaderos propietarios del inmueble, lo que amerita que la legislación dominicana regularice a través de una norma las formas de publicidad que han de dársele a esta figura, su naturaleza jurídica y la diferenciación de cuando se adquieren derechos de tiempo compartido o de una propiedad fraccionada o multipropiedad.
Por su parte, Yvelia Batista Tatis, quien ejerció durante algunos años como fiscal adscrita al Instituto Nacional de Protección a los Derechos del Consumidor (Pro Consumidor) en el país, mediante un artículo publicado en su blog, denominado “Consejos legales contra los fraudes en la compra de planes vacacionales y time shares”, expresó que una de las preocupaciones más grandes eran las relativas a los fraudes que se cometían contra los consumidores extranjeros, a través del simulacro de la venta de time shares o inmuebles en tiempo compartido falsos, utilizando la apariencia de planes vacaciones en programas de puntos o clubes. 4 Además, establece que existen diversas formas de promoción del derecho de uso en el país, siendo la más mercadeada y que ha originado mayores reclamaciones por fraudes; los denominados programas de puntos. Estos planes funcionan mediante la compra de una cantidad específica de puntos que pueden ser intercambiados por el derecho de utilizar en un periodo de tiempo en específico uno a más complejos vacacionales.
V. REGULACIÓN EXISTENTE EN TORNO AL TIEMPO COMPARTIDO
Si bien hay un proyecto de ley que reposa en la Cámara de Diputados sobre “Sistema Turístico Inmobiliario de la Multipropiedad y Tiempo Compartido”, 5 lo cierto es que, como se indicó antes, actualmente la República Dominicana cuenta con la Resolución 09/2001, de la Secretaría de Estado de Turismo, hoy Ministerio de Turismo (Mitur), del 10 de agosto de 2001, que regula los establecimientos de hospedaje que se dedican a la práctica del Régimen de Tiempo Compartido (Time-Share).
Esta resolución administrativa fue emitida por el Ministerio de Turismo en virtud de las atribuciones que le confiere la ley orgánica de turismo No. 541, modificada por la Ley No. 84 de 26 de diciembre de 1979, de velar por el adecuado funcionamiento de las actividades turísticas y afines. Al analizar las atribuciones conferidas al Ministerio de Turismo en virtud de las leyes anteriormente descritas no se encuentran en las mismas que este órgano tenga la potestad de establecer un régimen jurídico o determinar su naturaleza jurídica, lo cual debe ser realizado a través de una ley que cumpla con el proceso establecido constitucionalmente para su aprobación.
La facultad que más se podría asimilar a la posibilidad de este órgano para la emisión de este tipo de resoluciones es la consignada en el artículo 2o., literal “g”, de la Ley 84 de 26 de diciembre de 1979, el cual dispone:
Autorizar, regular, supervisar y controlar el funcionamiento de los servicios turísticos, tales como las agencias de viajes, guías para turistas, guías para chóferes, hoteles, restaurantes, bares, centros nocturnos de calidad turística, transporte de turista, y todas las empresas y personas que brindan servicios a los turistas y/o realizan actividades turísticas.
Sin embargo, ello no quiere decir que este órgano tenga la facultad de crear un régimen jurídico que afecte un conjunto de inmuebles destinado a esta actividad, y establecer de esta forma su naturaleza jurídica.
Uno de los aspectos esenciales a destacar es que a través de este documento se procura la protección de los derechos de los usuarios, la calidad de los servicios, la comercialización y todos los servicios accesorios, que son aspectos que deben ser mantenidos en la ley que regule esta actividad.
La resolución consta de 60 artículos que definen los términos más importantes, se establecen las disposiciones generales, se habla de la constitución del Régimen de Tiempo Compartido, de los elementos del contrato de tiempo compartido, su contenido, los derechos y obligaciones de los usuarios, así como de los prestadores, de las cuotas por las prestaciones de los servicios, de la comercialización de establecimientos ubicados en el extranjero, de la administración y operación del tiempo compartido, de las sanciones y de la aplicación general de la resolución.
Se define el Régimen de Tiempo Compartido como “el gravamen que se impone sobre un establecimiento, consistente en destinarlo único y exclusivamente, ya sea parcial o totalmente, a la prestación del servicio de tiempo compartido, a favor de los usuarios, por todo el tiempo en que el prestador se haya obligado a ello”.
Por su parte, se define el concepto de tiempo compartido de la siguiente manera:
Es el contrato por el que una persona llamada prestador se obliga por sí o través de terceras personas, a proporcionar en forma periódica durante un lapso de tiempo determinado, servicios de hospedaje y servicios accesorios, en uno o varios establecimientos, con la calidad, condiciones, y características expresamente pactadas, a otra persona llamada usuario, quien a su vez se obliga al pago de una contraprestación por dichos servicios, así como por cualquier otro servicio adicional, accesorio o conexo que hubiere convenido con el prestador.
Se plantea la posibilidad de que cualquier propietario pueda destinar un inmueble a prestar los servicios de tiempo compartido, y que también puede constituirse este régimen sobre un bien inmueble afectado al régimen de condominio con la anuencia de todos los propietarios, además de que corresponde al Ministerio de Turismo la aprobación de constitución del Régimen de Tiempo Compartido.
En efecto, vale decir que se habla de la instauración de un régimen jurídico sobre un inmueble para destinarlo a una actividad, sin que ello tenga que realizarse a través del Registro de Títulos, que es el órgano encargado de afectar los inmuebles a cualquier régimen especial y que, además, es a través del cual se realiza la publicidad registral. No por ello hay que desconocer la relación intrínseca que tiene esta actividad con el Ministerio de Turismo, pero tampoco admitir que sea este órgano el que afecte un inmueble a un régimen jurídico sin que se le dé la debida publicidad registral ante el órgano correspondiente.
En ese tenor, es preciso mencionar las disposiciones del Reglamento General de Registro de Títulos, que establece, en el artículo 92, literal “g”, que en el Registro Complementario se incorporan los elementos esenciales del derecho, carga o gravamen que se inscribe o anota, y que se realiza sobre la base de breves notas, entra las que se deben hacer constar la “afectación al régimen de condominio u otro régimen especial”. Son objeto de inscripción, asimismo, “cualquier transformación o alteración que registra el inmueble o cualquier otro evento que resulte de interés para el historial del inmueble”.
En ese sentido, a través de esta resolución se crea un régimen especial que es definido como un gravamen que se impone sobre un establecimiento, sin que ello tenga que efectuarse ante el órgano registral de la República Dominicana. No obstante, de conformidad con la legislación que rige el sistema de publicidad inmobiliaria en el país, se establece que deben ser inscritos sobre los inmuebles todos los gravámenes que le afecten (artículo 92, literales “g” e “i” del Reglamento General de Registro de Títulos, en lo adelante RGRT) mediante un asiento registral (artículo 103 RGRT) y que es una función de las oficinas de Registro de Títulos registrar los derechos, cargas y gravámenes sobre los inmuebles (artículo 13, literal “b”, RGRT).
De igual modo, vale destacar que este RGRT establece que son actos y documentos ejecutables los que impongan cargas y gravámenes sobre los inmuebles (artículo 34, literal “b”), así como en el artículo 70 de este RGRT, que dispone que “Todas las afectaciones, cargas y gravámenes se asientan en el Registro Complementario del Inmueble”, lo que está también sustentado en el artículo 88 del RGRT y en el párrafo III del artículo 91 de la Ley No. 108-05.
En ese mismo orden de ideas, el artículo 89 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, respecto a los documentos registrables señala, en el párrafo II, “los que impongan cargas, gravámenes y medidas provisionales”, y además que sobre los inmuebles registrados no existen derechos, cargas ni “gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas” (artículo 90, párrafo II, Ley No. 108-05).
Todo lo anterior significa que esta resolución, al catalogar como un gravamen el Régimen de Tiempo Compartido, supone su inscripción ante el Registro de Títulos y no ante el Ministerio de Turismo, sin dejar de lado la importante función que debe realizar este órgano como supervisor de las actividades turísticas en el país, las cuales deben quedar debidamente diferenciadas y esclarecidas al momento de elaborar una ley que regule este régimen especial.
Otro aspecto que debe traerse a colación es que esta resolución expresa que “los derechos reales derivados del servicio del tiempo compartido no constituyen derechos reales susceptibles de ser inscritos en el Certificado de Título de los inmuebles afectados al servicio” (artículo 7o.). Sin embargo, más adelante establece que “los derechos derivados del contrato son de naturaleza personal, no constituyen derechos reales”, de ahí que exista una contradicción, toda vez que cataloga, por una parte, como derechos reales los derivados del servicio de tiempo compartido, y por otra los define como derechos de naturaleza personal.
Debe aclararse que en caso de ser derechos reales los que se deriven del contrato, su inscripción no puede ser limitada por una resolución de carácter administrativo que no está jerárquicamente por encima de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, que es una ley especial que regula el registro de los derechos reales inmobiliarios en la República Dominicana y que es, además, posterior en el tiempo, que tiene mayor jerarquía al ser un acto legislativo, mientras la Resolución No. 09-2001 tiene carácter de administrativo.
Lo cierto es que para que un derecho real, entendido como las diversas relaciones que existen entre una persona y una cosa de manera directa, sea objeto de inscripción, debe ser reconocido como tal en una ley, en virtud del sistema de numerus clausus de los derechos reales que impera en el país, según el cual las convenciones entre los particulares no pueden crear nuevos derechos reales, ya que esto puede hacerse únicamente a través de una ley. Y es en este sentido, quizá, puede interpretarse la resolución.
VI. APLICACIÓN DEL RÉGIMEN TIEMPO COMPARTIDO Y LA MULTIPROPIEDAD EN LA REPÚBLICA DOMINICANA
En primer lugar, hay que indicar que del análisis de esta institución jurídica se desprende que ésta no tiene una naturaleza jurídica en específico, lo que implica que la misma puede configurarse a través de diferentes estructuras, que van desde el ámbito de los derechos reales hasta los derechos personales. De manera que corresponde a cada país establecer, a través de una ley especial, la forma de configuración del Régimen de Tiempo Compartido y de Multipropiedad, los requisitos para su constitución, modificación y la vinculación que ha de tener el mismo con el Registro de la Propiedad, en el caso de la República Dominicana, el Registro de Títulos.
Hay que considerar la importancia del análisis de los intereses de cada una de las partes envueltas al momento de pretender encausar esta figura, sin empecinarse en la adopción de una estructura en específico, toda vez que ello podría conllevar su desnaturalización. Es por ello que hay que tomar en cuenta, fundamentalmente, el interés de las partes, pero además, la protección de los usuarios que se encuentran más desamparados en este tipo de negociación, que no sólo tiene influencia en el ámbito registral, sino también en el derecho del consumidor y en la industria turística, por lo que la norma que la regule debe plantear la vinculación de todas estas áreas para de ese modo poder ofrecer una adecuada tutela de los derechos de los usuarios.
Como ha quedado evidenciado de acuerdo con la experiencia de otros países con un amplio desarrollo en el ámbito del tiempo compartido, el interés principal de los usuarios del mismo es poder contar con un alojamiento que les permita disfrutar de unos días al año de recreación. En efecto, las personas que utilizan esta figura lo hacen con un fin turístico.
En ese tenor, es preciso acotar que debe elaborarse una ley que regule el Régimen de Tiempo Compartido y de Multipropiedad en la República Dominicana, que norme los aspectos que la han de concernir a los Registros de Títulos, como los requisitos de constitución del régimen para una efectiva publicidad registral, así como el contenido mínimo del contrato a través del cual se transfieran los derechos a los usuarios, las normas de protección a los consumidores, lo relativo a las empresas de servicios y las compañías de intercambio; dejando claro que esta ley no debe sujetarse a una estructura jurídica en específico, en tanto se refiera a los servicios de tiempo compartido en el ámbito contractual, dada la posibilidad de organizar esta institución bajo diversas formas, de manera que si la norma desconoce esta posibilidad, puede conllevar a que los promotores tengan mayores alternativas de evasión de la legislación, como lo han venido haciendo hasta la fecha. Esto no quiere decir que la ley no vaya a regular el contenido mínimo contractual, toda vez que en su mayoría estos contratos son de adhesión y contienen cláusulas abusivas, lo que no puede ser ignorado por la ley.
Asimismo, hay que dejar claro que lo que adquieren los usuarios del Régimen de Tiempo Compartido es, básicamente, el derecho de utilizar un bien durante un periodo de tiempo al año y que puede ser renovado por varios años, por lo que no se convierten, en la mayoría de los esquemas conocidos, en propietarios del inmueble. Es muy importante tener esto en cuenta para así evitar formas de comercialización que puedan generar confusión y hacer pensar que se están adquiriendo derechos de propiedad; algo que únicamente sería posible a través de un régimen de propiedad fraccionada o multipropiedad que establezca la naturaleza real del derecho adquirido, siempre y cuando los usuarios se conviertan en titulares registrales.
Ante esto, vale acotar que no ha de negarse la posibilidad de regular también la multipropiedad a través de la creación de un nuevo derecho real en el que los adquirentes se conviertan en los titulares registrales del inmueble con base en la fracción temporal que le corresponda a cada uno. Sin embargo, esta estructuración jurídica no es la más utilizada, toda vez que muy pocas veces los usuarios de derechos de uso sobre un inmueble se convierten en los titulares del alojamiento vacacional, y, además, que no es lo que ofrecen los promotores a nivel contractual.
Es por ello que en la mayoría de países que han configurado a través de los derechos reales el tiempo compartido, lo hacen como un derecho real limitado sobre cosa (admitiendo también la fórmula obligacional; es decir, no únicamente real), lo que no es una multipropiedad en el entendido de que los adquirentes no son los titulares de la propiedad. Empero, a pesar de no ser esta la estructura más empleada —aunque sí una de las formas más comercializadas—, la misma puede tener cabida en el derecho positivo para aquellos supuestos en donde no exista una gran cantidad de usuarios, siempre y cuando sea regulado a través de una norma que no desconozca tampoco las otras posibles formas de configuración de esta institución, a fin de otorgar protección al consumidor. Se ha dado la utilización de la denominación Régimen Jurídico de Tiempo Compartido y Régimen de Multipropiedad porque cada una tiene un elemento diferenciador; la existencia o no de un derecho de propiedad a favor de los adquirentes.
Por otra parte, es preciso indicar que se ha utilizado la expresión tiempo compartido porque es el término más genérico a través del cual se engloban todos los supuestos mediante los cuales se otorga el derecho de uso de una vivienda a favor de diversas personas que tienen la posibilidad de usarla durante un número específico de días al año por varios años. Si bien esta designación tiene sus defectos, ya que, como se ha indicado, lo único que no comparten los usuarios del time-sharing es el tiempo, ha sido hasta ahora una de las denominaciones más utilizadas y menos equívocas, puesto que la multipropiedad como tal supone, como ha quedado establecido, que los usuarios se convierten en titulares del inmueble, lo que no ocurre en la mayoría de esquemas comercializados, y lo que ha llevado a que muchos países en los que se regula esta institución hayan suprimido la utilización de expresiones que incluyan la palabra propiedad, pues no va acorde con lo que verdaderamente se está ofertando.
De manera que la utilización de esta última denominación únicamente sería posible a través de un Régimen de Multipropiedad o Propiedad Fraccionada, que podría ser regulado perfectamente; sin embargo, en muy pocos países es utilizada esta configuración. Finalmente, debe precisarse que para la aplicación del tiempo compartido y el régimen de multipropiedad en la República Dominicana debe elaborase una ley con carácter especial que regule el modo de constitución de estos regímenes y la forma de publicidad.
VII. CONCLUSIONES
La figura objeto de estudio se ha desarrollado, tanto a nivel práctico como teórico, a través de diversas fórmulas jurídicas que van desde el ámbito de los derechos reales hasta llegar a la esfera de los derechos de carácter obligacional.
En el campo de los derechos reales, a su vez, han surgido distintas formas de configuración, toda vez que algunas veces se plantea su estructuración como una comunidad proindiviso, y otras como comunidad romana, propiedad horizontal atípica, propiedad cuadridimensional, propiedad periódica, propiedad temporal, multiusufructo y derecho real limitado sobre cosa ajena.
Por su parte, en el ámbito de los derechos de carácter personal aparecen, de igual modo, variadas formas de esquematización, siendo algunas de ellas las denominadas fórmulas societarias, las licencias de vacaciones, los sistemas de puntos y los arrendamientos por temporada.
De esa gran variedad de esquemas se desprende que esta institución no puede ser concebida con una naturaleza jurídica unitaria, sino que al momento de intentar encausarla dentro del ordenamiento jurídico de un país deben tomarse en cuenta todos los aspectos que en ella confluyen, a fin de poder contar con una norma que se corresponda con la realidad del fenómeno, ya que es a partir de esta realidad que debe ser estructurada.
Intentar buscar una fórmula de configuración jurídica única, dejando de lado los intereses de las partes y sus aspiraciones personales y económicas, puede conllevar una desnaturalización de la institución objeto de estudio con base en una presunción que puede estar alejada de la realidad.
Al estudiar el tiempo compartido y la multipropiedad ha quedado evidenciado que el segundo es una forma de configuración del primero; esto es, que la multipropiedad conlleva la existencia de un derecho de propiedad a favor de cada uno de los adquirentes, lo que no ocurre en el tiempo compartido, que lo que se ofrece a los usuarios es un derecho de carácter personal o, a lo sumo, un derecho real limitado sobre cosa ajena.
De igual manera, se ha podido comprobar que la idea de poder usar un alojamiento por unos pocos días al año durante varios años, ya sean consecutivos o periódicos, no se enmarca únicamente en el ámbito del derecho inmobiliario y registral, sino que en ella se interrelacionan, además de los aspectos referentes a la publicidad jurídico-inmobiliaria, cuestiones relacionadas con el derecho de protección al consumidor y el ámbito turístico
Si bien es cierto que en algunos países se ha preferido la estructuración real del tiempo compartido, al considerar que el interés de los usuarios es adquirir una propiedad, no es menos cierto que las principales problemáticas que se suscitan en torno a esta figura no están relacionadas, fundamentalmente, con su naturaleza jurídica, sino con la falta de protección a los usuarios, quienes se ven sometidos a publicidad engañosa, así como a la recepción de información desnaturalizada. De manera que esta institución debe analizarse desde una perspectiva conjunta para no perder de vista su completa realidad.
De lo anterior se desprende que la norma que la regule debe contemplar los aspectos relacionados con la constitución tanto del Régimen de Multipropiedad como del Régimen de Tiempo Compartido para una efectiva publicidad registral, y de igual modo, cuestiones relacionadas con la protección a los consumidores, la regulación de las empresas de servicios y las compañías de intercambio, los derechos y obligaciones de cada una de las partes, los aspectos fiscales y las sanciones ante el incumplimiento.
Debe quedar claro que el único régimen a través del cual los usuarios van a poder adquirir un derecho real es mediante la multipropiedad, que aunque es una de las fórmulas menos utilizadas, la misma es viable para estructuras no muy grandes, siendo éstas últimas las que se dan mayormente en los tiempos compartidos de carácter obligacional.
Es de considerarse como un elemento esencial la pre afectación ante el Registro de Títulos de los inmuebles sometidos a estos regímenes, con miras a otorgar una efectiva publicidad registral y dotarlos de los efectos que ésta conlleva: la fe pública registral, la oponibilidad erga omnes, que impedirían el desconocimiento de los derechos adquiridos por los usuarios de estos sistemas.
Lo cierto es que, para la adecuada estructuración del Régimen del Tiempo Compartido, así como del Régimen de Multipropiedad en la República Dominicana, debe estructurarse un marco legal especial.
La ley que le regule debe contemplar la creación de un nuevo derecho real para el supuesto de multipropiedad, así como la posibilidad de encausar el tiempo compartido bajo diversos esquemas de carácter obligacional, normas de protección a los usuarios que van ligadas a la información precontractual, la facultad de desistimiento, el contenido mínimo del contrato, las obligaciones y derechos de cada una de las partes, la obligación de registro de los contratos de adhesión de tiempo compartido ante el órgano de protección al consumidor, la regulación de las empresas de servicio, del órgano de administración, la posibilidad de utilización de los programas de intercambio, aspectos impositivos y sanciones.
VIII. BIBLIOGRAFÍA
Balcarcel Pérez, Ivette, “Tiempo compartido (Timesharing) en la República Dominicana”, tesis de licenciatura inédita, Universidad Iberoamericana, 1988.
Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario de la República Dominicana.
Leyva de Leyva, Juan Antonio, “La propiedad cuadridimensional: un estudio sobre la multipropiedad”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Madrid, núm. 566, 1985.
Munar Bernat, Pedro A., La regulación española de la multipropiedad, Madrid, Arazandi, 1999.
Munar Bernat, Pedro A., Presente y futuro de la multipropiedad, Madrid, Tecnos, 1992.
Munar Bernat, Pedro A., Regímenes jurídicos de multipropiedad en derecho comparado, Ministerio de Justicia, 1991.
Reglamento General de Registro de Títulos de la República Dominicana.
Resolución 09/2001, Secretaría de Estado de Turismo, actualmente Ministerio de Turismo (Mitur), 10 de agosto de 2001, que regula los establecimientos de hospedaje que se dedican a la práctica del Régimen de Tiempo Compartido (Time-Share).
Roca Sastre, Ramón M. y Roca-Sastre Muncunill, Luis, Derecho hipotecario: fundamentos de la publicidad registral, 8a. ed., Barcelona, Bosch, Casa Editorial, S. A., 1995, t. I.
NOTAS:
1 Leyva, Juan Antonio, “La propiedad cuadridimensional: un estudio sobre la multipropiedad”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Madrid, núm. 566, 1985, p. 33.
2 Ochoa, Óscar E., Bienes y derechos reales. Derecho civil II, Universidad Católica Andrés, 2008, vol. 2, p. 278, disponible en: http://books.google.com.do (fecha de consulta: enero de 2022).
3 Munar Bernat, Pedro, Presente y futuro de la multipropiedad, Madrid, Tecnos, 1992, p. 32.
4 Batista Tatis, Yvelia, “Consejos legales contra los fraudes en la compra de planes vacacionales y time shares”, 2 de abril de 2001.
5 Sánchez, Sanchito, “Diputados piden aprobar Sistema Turístico Inmobiliario de la Multipropiedad”, disponible en: https://labatallainformativa.com/2019/01/24/diputados-piden-aprobar-sistema-turistico-inmobiliario-de-la-multipropiedad/ (fecha de consulta: 22 de enero de 2022).
Formación electrónica: Yuri López Bustillos, BJV
Incorporación a la plataforma OJS, Revistas del IIJ: Ignacio Trujillo Guerrero