La promesa de compraventa. El contrato mal ejecutado por excelencia

Publicado el 13 de febrero de 2023

Joaquín Carreón Limón
Licenciado en Derecho por la Benemérita Universidad Autónoma de Puebla
joaquinclimona@gmail.com

El contrato de promesa de compraventa es uno de los más extraños de encontrar, no porque sea inusual toparse con ellos en la práctica con esa denominación, sino que la mayoría son, en realidad, compraventas condicionales bajo modalidades de cumplimiento a plazos; pero nunca se trata de una verdadera promesa para contratar.

Las denominadas promesas de compraventa suelen ser en realidad auténticas compraventas mal ejecutadas (o anticipadas). Este error tan recurrente en su redacción se debe esencialmente a la imprecisión y desconocimiento total sobre la naturaleza jurídica de una compraventa y su distinción frente a una promesa de contratar. De ahí, que antes de desbocarse a elaborar contratos a base de formatos que transcriben preceptos legales descuidadamente, resulta mejor recapitular un poco sobre la teoría de las obligaciones para aclararlo un poco.

Desde ahora conviene dejar más que claro y recordar que el contrato de compraventa es un acto jurídico consensual (aunque constantemente se olvide); esto quiere decir, que su existencia se perfecciona con el mero acuerdo de voluntades. No depende de ninguna acción adicional para afirmar que existió una compraventa. Esto suele ser el error común de abogadas y abogados al redactar las cláusulas; pues acostumbran a creer que, para perfeccionar el acto traslativo de dominio, es necesario que el vendedor entregue el producto debido y el comprador cumpla con su pago.

No hay aseveración más equivocada que la anterior, pues para que exista la compraventa es totalmente irrelevante si se entrega el producto o se paga; inclusive podría darse el caso de que ninguna de las partes entregue nada y aun así la venta sería perfecta. Desde su celebración, la propiedad se traslada al comprador; aunque de facto éste no tenga la posesión material.

Los códigos civiles de las entidades federativas han seguido esencialmente la misma redacción, por lo que la mayoría ha adoptado una definición similar sobre la compraventa:

La venta es perfecta y obligatoria para las partes, por el solo convenio de ellas respecto al bien vendido y el precio, aunque el primero no haya sido entregado ni el segundo satisfecho (artículo 2122 del Código Civil de Puebla).

Por eso se dice que la compraventa es el contrato consensual por excelencia, porque para acreditar su existencia basta únicamente convenir sobre el producto y el precio. Nada más ni nada menos. No importa si el comprador paga, ni si el vendedor entrega el producto.

Entonces ¿qué pasa con las mal llamadas promesas de compraventa? El error común de aquellas es que no son contratos de promesa, pues desde aquellas se estipula el precio de la operación y la cosa a entregar, ergo, son una compraventa. El único distintivo que se estipula son las modalidades de la obligación, normalmente sujetando el pago a plazos y la entrega del producto a una condición suspensiva.

Es habitual encontrar estos contratos referidos públicamente como “preventas”, muy utilizados en el comercio de casas o inmuebles que materialmente aún no existen, pero que están en proceso de construcción o existe un proyecto de desarrollo inmobiliario; tal como sucede con los fraccionamientos residenciales. La condición suspensiva en esos casos es, justamente, concretar la venta hasta que se concluya la construcción del inmueble.

Sin embargo, el aspecto futuro sobre la existencia del producto, el cumplimiento de pago en parcialidades o el plazo futuro no suponen una promesa. Nuevamente, si desde ese acto se está definiendo el producto y el precio, existe jurídicamente una compraventa. Por eso este tipo de actos en realidad deberían ser redactados bajo la denominación de las llamadas compraventas de producto esperado o, si fuera el caso, compraventas de esperanza (cuando la existencia del producto vendido depende de un hecho futuro, aleatorio y eventual).

Entonces ¿cuándo hay una promesa de compraventa? Antes hay que aclarar que el objeto directo de este contrato es producir otro contrato, sin embargo, hay una particularidad que suele pasar desapercibida cuando se ignora su naturaleza, y es que la promesa de contratar no puede tener definidos los elementos esenciales del contrato que se pretende celebrar posteriormente. De lo contrario, se estaría celebrando en ese instante el auténtico contrato que supuestamente estarían prometiendo realizar en el futuro.

Lo anterior quiere decir que, en un contrato de promesa de compraventa no pueden fijarse ni precisarse con exactitud el producto, ni el precio, pues implicaría celebrar la compraventa en ese momento. No debe cometerse el error de creer que sujetar el acto a una condición o plazo futuro implica hacer una promesa. Es usual que las cláusulas de esos contratos “prometan” que una vez construido un inmueble o pagado el precio, se realizará “la venta” y las gestiones para su protocolización en escritura pública.

Véase la magnitud del error al llamar “promesa de compraventa” a la simple condición de liquidar un pago o concluir las obras para darle fe pública al acto. Basta recordar que la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, en la mayoría de las entidades federativas, sólo es un acto de validez, nunca de existencia.

Precisado lo anterior ¿cómo sería una autentica promesa de compraventa? Si hemos dicho que la compraventa existe y es perfecta con la sola fijación del precio y del producto (incluso aunque éste aún no exista materialmente), lo correcto sería fijar parámetros de la futura venta. Es incorrecto estipular cláusulas como la siguiente:

Sergio promete vender la casa X a Pedro, cuando el primero la termine de construir; y Pedro se compromete a pagar $1,000,000.00 pesos por la operación cuando la obra esté totalmente concluida.

Eso sería una compraventa con todas sus letras, que indebidamente se pretende pasar por una promesa. En su lugar, y si realmente se desea celebrar una promesa de compraventa, sería mejor estipular algo como lo siguiente:

Sergio se compromete a vender a Pedro alguna de las casas que tiene disponibles, específicamente alguna de las ubicadas en cierta zona; y Pedro se compromete a pagar una cantidad que va de los $900,000.00 pesos a los $1,200,000.00 pesos por la operación.

Véase que en este ejemplo ninguno de los elementos el producto o el precio, están definidos, pues estos serán materia para la futura compraventa. El precio y el producto en la promesa de compraventa sólo son parámetros o directrices a los cuales se sujetará el contrato futuro.

En la promesa de compraventa no deben fijarse específicamente el precio ni el producto, aunque válidamente pudiera ser que se establezca sólo uno de sus elementos: como fijar el producto a vender en un rango de precios, o bien, pagar un cierto precio para alguna de las varias opciones de productos disponibles. No obstante, en ningún caso podrán concurrir ambos elementos, de lo contrario se estaría frente a la auténtica compraventa.

Habrá que tener cuidado al firmar y redactar estas supuestas promesas de compraventa, pues como se ha visto, en ninguna se promete que en el futuro se celebrará un contrato con ciertas características, sino únicamente condiciones para el cumplimiento final de la venta. Así, una vez revisada brevemente la teoría de los actos jurídicos y las obligaciones, los posibles compradores, vendedores y abogados podrán optar por continuar redactando correctamente promesas de compraventa, o concluir que en realidad siempre han pretendido celebrar compraventas de producto esperado bajo condiciones y modalidades diversas.

Formación electrónica: Yuri López Bustillos, BJV
Incorporación a la plataforma OJS, Revistas del IIJ: Ignacio Trujillo Guerrero